Федеральный закон 214-ФЗ о долевом строительстве и требования 168-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения между застройщиками и участниками долевого строительства. Закон устанавливает гарантии прав участников долевого строительства, определяет требования к раскрытию информации застройщиками и порядок заключения договоров долевого участия. В контексте 168-ФЗ от 24 июня 2025 года нормы 214-ФЗ приобретают новое звучание, поскольку строительная отрасль является одной из тех сфер, где активно используются иностранные наименования и термины.

Наименования жилых комплексов: проблема англицизмов

Одной из наиболее заметных тенденций последних лет в российском строительном рынке стало массовое использование иностранных названий для жилых комплексов. Застройщики присваивают своим проектам названия на английском, французском, итальянском и других языках, полагая, что это повышает престижность и привлекательность объектов. Названия вроде «City Park», «Green Valley», «Royal Residence», «Grand Palace» стали повсеместным явлением на российском рынке недвижимости.

С принятием 168-ФЗ эта практика подвергается серьёзному пересмотру. Закон требует, чтобы наименования в публичном пространстве соответствовали нормам русского языка. Хотя 214-ФЗ непосредственно не регулирует вопрос наименований жилых комплексов, требования 168-ФЗ и 53-ФЗ распространяются на все публичные наименования, включая названия строящихся объектов, используемые в рекламе и информационных материалах.

Застройщикам, которые уже зарегистрировали проекты с иностранными названиями, необходимо оценить риски и рассмотреть возможность добавления русскоязычных версий названий. Для новых проектов рекомендуется изначально выбирать русскоязычные наименования или обеспечивать наличие полноценного русского эквивалента. Это позволит избежать потенциальных проблем при вступлении 168-ФЗ в силу 1 марта 2026 года.

Информационные обязанности застройщика

214-ФЗ устанавливает обширные информационные обязанности застройщика перед потенциальными участниками долевого строительства. Застройщик обязан раскрывать информацию о себе, о проекте строительства, о финансовых показателях, о ходе строительства и многом другом. Вся эта информация должна быть доступна на русском языке в соответствии с общими требованиями законодательства о государственном языке.

Проектная декларация является центральным документом, содержащим информацию о застройщике и проекте строительства. Статья 19 закона 214-ФЗ определяет содержание проектной декларации, которая должна включать информацию о фирменном наименовании застройщика, месте нахождения, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности и другие сведения. Все эти данные предоставляются на русском языке.

С принятием 168-ФЗ к содержанию проектной декларации и иных информационных документов застройщика предъявляются дополнительные языковые требования. Описания проектов, характеристики квартир, информация об инфраструктуре и благоустройстве должны быть составлены на русском языке без необоснованного использования иностранных заимствований. Термины, имеющие устоявшиеся русские аналоги, должны использоваться в русскоязычном варианте.

Рекламные материалы застройщиков

Реклама объектов долевого строительства регулируется одновременно 214-ФЗ и 38-ФЗ «О рекламе». Статья 22 закона 214-ФЗ устанавливает специальные требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В рекламе должны быть указаны фирменное наименование застройщика, наименование проекта строительства, место нахождения строящегося объекта и другие обязательные сведения.

168-ФЗ добавляет к этим требованиям языковой аспект. Рекламные материалы застройщиков должны соответствовать нормам русского языка. Это касается как текстовой информации, так и графических элементов рекламы. Буклеты, рекламные баннеры, видеоролики, презентации, контент на веб-сайтах застройщиков — все эти материалы подлежат проверке на соответствие языковым требованиям.

Особую проблему представляет использование иностранных терминов в описаниях квартир и жилых комплексов. Такие слова, как «пентхаус», «лофт», «таунхаус», «студия», «смарт-квартира», широко используются в рекламе недвижимости. Некоторые из них уже вошли в русский язык и зафиксированы в словарях, другие остаются иностранными заимствованиями. Застройщикам необходимо внимательно относиться к использованию подобных терминов и при необходимости заменять их на русскоязычные аналоги или предоставлять пояснения.

Договоры долевого участия

Договор участия в долевом строительстве является основным документом, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиком. 214-ФЗ устанавливает обязательные условия такого договора, включая определение объекта строительства, сроки его передачи, цену договора, гарантийные обязательства и другие существенные условия. Договор составляется на русском языке и подлежит государственной регистрации.

В контексте 168-ФЗ содержание договора долевого участия должно соответствовать языковым нормам. Описание объекта строительства, его характеристик, планировочных решений и отделки должно быть выполнено на русском языке без необоснованных иностранных заимствований. Технические термины, не имеющие русских аналогов, могут использоваться с соответствующими пояснениями.

Застройщикам рекомендуется пересмотреть типовые формы договоров долевого участия на предмет соответствия языковым требованиям 168-ФЗ. Особое внимание следует обратить на разделы, описывающие отделочные материалы, инженерное оборудование, элементы благоустройства и другие характеристики объекта, где часто используются иностранные термины и бренды.

Веб-сайты застройщиков

Современная практика продажи недвижимости предполагает активное использование цифровых каналов коммуникации. Веб-сайты застройщиков являются основным источником информации для потенциальных покупателей жилья. 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать определённую информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а также на собственных веб-сайтах.

168-ФЗ предъявляет конкретные требования к языковому оформлению веб-сайтов. Весь контент сайта застройщика, включая описания объектов, планировки, условия покупки, новости, блоги и другие разделы, должен быть представлен на русском языке. Элементы навигации, формы обратной связи, личный кабинет покупателя — все эти элементы также должны быть русскоязычными.

Особого внимания заслуживает оформление 3D-туров, виртуальных экскурсий и интерактивных презентаций жилых комплексов. Эти элементы часто содержат надписи и подсказки на иностранных языках, особенно если они созданы с использованием зарубежного программного обеспечения. Застройщики обязаны обеспечить локализацию всех интерактивных элементов на русский язык.

Классификация жилья и терминология

В строительной отрасли сложилась система классификации жилья, которая активно использует иностранные термины. Классы жилья — «эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит», «делюкс» — представляют собой заимствования из английского языка. Типы помещений — «студия», «лофт», «пентхаус», «дуплекс», «таунхаус» — также являются иностранными словами.

С точки зрения 168-ФЗ, некоторые из этих терминов могут рассматриваться как иностранные слова, имеющие общеупотребительные русские аналоги. Например, «студия» может быть заменена на «квартира свободной планировки», «пентхаус» — на «квартира на верхнем этаже с террасой», «таунхаус» — на «сблокированный жилой дом». Однако другие термины настолько прочно вошли в деловой оборот, что их замена может вызвать путаницу.

Застройщикам рекомендуется ориентироваться на нормативные словари и рекомендации уполномоченных органов при определении допустимости использования тех или иных иностранных терминов. В сомнительных случаях целесообразно использовать двойное обозначение: иностранный термин с русскоязычным пояснением в скобках или русскоязычный термин с указанием иностранного эквивалента.

Инфраструктура и благоустройство

Описание инфраструктуры жилых комплексов традиционно содержит множество иностранных заимствований. «Коворкинг», «фитнес-центр», «спа-зона», «лаундж», «ресепшен», «паркинг», «консьерж-сервис» — эти и многие другие термины прочно вошли в лексикон девелоперов. 168-ФЗ требует от застройщиков пересмотра этой терминологии и замены иностранных слов русскоязычными аналогами там, где это возможно.

Например, «коворкинг» может быть заменён на «общее рабочее пространство» или «совместный офис», «лаундж» — на «зона отдыха» или «гостиная», «ресепшен» — на «стойка приёма» или «приёмная», «паркинг» — на «автостоянка» или «парковка». При этом некоторые термины, такие как «фитнес», уже зафиксированы в русскоязычных словарях и могут использоваться без ограничений.

Для крупных застройщиков с обширным портфелем проектов целесообразно разработать единый глоссарий допустимых терминов, учитывающий требования 168-ФЗ. Этот глоссарий может использоваться маркетинговыми и юридическими отделами при подготовке рекламных материалов, проектной документации, договоров и иных документов. Унификация терминологии поможет обеспечить единообразное соблюдение языковых требований по всем проектам компании.

Штрафные санкции для застройщиков

Нарушение языковых требований может повлечь для застройщиков серьёзные финансовые последствия. 168-ФЗ устанавливает административные штрафы за несоблюдение норм о использовании русского языка. Для юридических лиц, которыми являются застройщики, размеры штрафов могут быть значительными. При повторных нарушениях санкции увеличиваются.

Помимо штрафов по 168-ФЗ, застройщики могут быть привлечены к ответственности по другим основаниям. Нарушение требований к рекламе влечёт штрафы по статье 14.3 КоАП РФ. Нарушение информационных обязанностей по 214-ФЗ — штрафы по специальным составам КоАП. Нарушение прав потребителей на получение информации на русском языке — штрафы по статье 14.8 КоАП. Кумулятивный эффект этих санкций может быть весьма существенным.

Кроме финансовых санкций, языковые нарушения могут повлечь репутационные потери. В условиях растущего общественного внимания к вопросам защиты русского языка, застройщик, систематически нарушающий языковые нормы, рискует оттолкнуть часть потенциальных покупателей. Напротив, демонстрация уважения к русскому языку может стать конкурентным преимуществом.